ПРОБЛЕМЫ ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОГРАММЫ СНОСА ПЯТИЭТАЖЕК, ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛОГО ФОНДА

(«Текущее и перспективное домостроение в Москве». Доклад на «круглом столе» Мосгордумы 28 января 2016 года)

Строительство жилых домов всегда было приоритетным направлением политики московских властей от социалистических времён до сегодняшних дней.

Тему «Проблемы выполнения программы сноса пятиэтажек, ветхого и аварийного жилого фонда» будем рассматривать не как отчёт правительства и строителей по количеству сноса и ввода жилья, что, несомненно, является важным аргументом. Эту тему рассмотрим с градостроительной точки зрения, где те же самые явления и показатели приобретают порой противоположные значения.

Этот, другой взгляд, ещё более актуален после выхода Указа Президента от 31 декабря 2015 г. «Стратегия национальной безопасности» № 683. Окончательная цель Указа роднит его со Сталинским планом индустриализации страны 1931 г. Пусть в Указе мало слов об «угрозе качеству жизни граждан». Но отмечено, что позиции строительства формируют также национальную безопасность.

Напомню две цифры реализации Сталинского плана индустриализации страны для понимания ожидания итогов сегодняшнего Указа Президента.

Первая цифра. Это количество построенных предприятий за неполные три пятилетки: строителями сооружено и введено в действие 9 тысяч крупных предприятий, по два предприятия в день. Всем известно, промышленное строительство сопровождается жилищным.

Вторая цифра. За эти же неполные три года было построено 364 новых города. В России, мы знаем, всё начинается с Москвы. Поэтому, какие критерии развития города заложим в Москве, то и будем пожинать по стране целиком. Обращаю внимание на роль органов местного самоуправления, на что указывает Указ.

Если об успехах строительного комплекса мало кто не слышал, то о провалах принято замалчивать. По срокам, к провалам относится программа сноса аварийного и ветхого жилья и главное — пятиэтажек. Рассмотрим качество выполнения программы с градостроительной точки зрения. В чём природа и феномен панельного домостроения, с которым одновременно и боремся и которое развиваем?

В эпоху Н.С.Хрущёва программа строительства пятиэтажек решила задачу предоставления москвичам жилища с улучшенными социальными и санитарными нормами. Сложилось устойчивое понимание, что жизнь развивается, и это только начало, что в последующем этот вид жилья претерпит новаторские преобразования, чего в дальнейшем не случилось.

Строились и функционировали предприятия строительного комплекса, ставшие градообразующими предприятиями.

Одновременно развивалась районная планировка (сегодняшнее название: территориальное планирование), когда вместе со строительством жилых домов, комплексно, возводился набор объектов соцкультбыта и социалистическая транспортная инфраструктура.

Развивалась лучшая в мире советская конструкторская школа. Первые панельные жилые дома, впоследствии прозванные «хрущёбы», проектировались на 25 лет. Предполагаемое время демонтажа этих домов выпало на период развала СССР и формирования новой государственности. Имевшийся запас прочности этих зданий позволил перенеси акцент строительной активности на более поздние времена, на так называемый «лужковский» период. Анализ состояния первых панельных домов указывает на отличную конструктивную сохранность, находящуюся в контрасте с социальным старением. По этим причинам существующий панельный пятиэтажный фонд не подлежит модернизации и реконструкции.

Вынесен правильный «приговор»: снос. К сожалению, «приговор», а не комплексное решения вопроса. Проблема рассматривалась в упор: снос и новое строительство. Отсутствовало градостроительное понимание развития города, в котором жилище обязательно рассматривается с учётом его обеспечения соцкультбытом, транспортом и экологической составляющей. Этот «приговор» сопровождался: не увеличением, а ликвидацией детских садов в 90-е годы; сокращением внутридворового озеленения при размещении парковок в 10-е годы; ухудшением состояния воздушного бассейна и загрязнением почв при увеличенном объёме автомобилизации — систематически; увеличением транспортной нагрузки на прежние магистрали — постоянно.

Программа сноса пятиэтажек — как сначала не была комплексным предложением, так и не стала комплексным решением потом. Это указывает лишь на то, что будут постоянно возникать разные проблемы: градостроительные, социальные, экологические и прочие.

Первоначальный срок жизни пятиэтажек 25 лет плавно вырос до 50 лет. Формальное выполнение программы идёт к завершению, однако завершится ли она? На смену пятиэтажек придут «девятиэтажки», за ними «двенадцатиэтажки», потом «семнадцатиэтажки»… , потом подойдёт время сноса строящихся сейчас домов. Что? В авральном режиме, каждый раз будет новая программа по очередному сносу? Несовпадающие колебания рынка жилья и социальных требований к комфорту жилища имеют разные ритмы — как их увязать?

В 1991 году прекратило существование социалистическое государство, были введены принципы коммерческого хозяйствования. В этой связи произошли изменения в строительной деятельности, но не изменились объёмно-планировочные, технические и архитектурные решения. Разрабатываемые типовые серии — это модернизированные советские серии или «перепев» этих серий.

В строительном комплексе сложился перекос в сторону производственного процесса на строительной площадке и производственного стенда на строительном комбинате. Строителями отсутствие глобальных экономических трудностей не замечается, потому что потребность в жилье до сих пор высокая — живут на советском интеллектуальном багаже.

Решение вопроса отдано строительным коммерческим и государственным структурам, которые увлечены процессом, которые тем самым загружены работой, рапортуют исключительно об успехах, навязывают москвичам свой, к сожалению, узкопрофессиональный взгляд, ставя в зависимость от себя город, а не наоборот, оказание услуг для требований москвичей. Требования Москвы они же озвучивают под себя.

Экономисты и риэлторы установили под свои интересы градацию квартир по аналогии с автомобилями. Что абсолютно не верно: как с позиции потребностей москвичей, так и с позиции финансирования жилья. По этим позициям ответ дают, или наоборот задают вопрос, престижные автомобили иностранных марок, стоящие у подъездов пятиэтажек.

На рынке жилья во множестве присутствуют дома и квартиры, не являющиеся жильём согласно градостроительных норм проектирования (как пример возведение парт-отелей в промзонах).
Круглый стол не ставит под сомнение деятельность строительного комплекса, у которого много достижений, а наоборот, предлагает придать ему новые дополнительные импульсы на среднюю и далёкую перспективу: в этом состоит смысл работы Думы.

Наступило время разобраться, какие типы жилья требуются Москве на перспективу. Пересмотреть санитарные, экологические критерии в сторону улучшения биологического комфорта. Разработать новые передовые принципы организации жилища.

Полностью отсутствует градостроительное понимания развития города.

Отсутствует градостроительная изменяемость возрастной потребности жилья в пределах территории района, которая не допустит размывания исконных устоев и мировоззрения москвичей. Необходимо, чтобы жители воспринимали себя с определённым территориальным отличительным достоинством, чувством малой Родины. Прирост населения Москвы происходит за счёт мигрантов.

Отдельный вопрос — стоимость приобретения жилья, которая для большинства москвичей неподъёмная (в Москве жилье покупают иногородние). Однозначно: на рынке необходима дифференциация жилья. Спектр предложения должен быть многоступенчатым по величине цены. Конечно, не все резервы исчерпаны в плане сокращения цены, но главный вопрос — не разработана концепция качественного жилья, которое должно держать верхнюю ценовую планку, тем самым понижая муниципальное. Богатый покупатель лишён возможности приобрести качественное жильё: его просто нет. Взамен ему предлагается обычное жильё, но с увеличенным количеством квадратных метров в элитном месте с использованием инженерных достижений иностранных фирм и отделочных материалов. Такое жилье риэлторы и называют элитным. Разнообразия архитектурных предложений и качества объёмно-планировочных решений на рынке нет. Цены подняты, как на высококачественный продукт. А выбирать не из чего.

Это не есть рынок жилья, а рынок отделочных материалов, инженерных систем и местоположения дома в городе. Это рынок навязанных второстепенных услуг в отсутствии главного компонента рынка – выбора видов жилья, выбора объёмно-планировочных решений квартир.

Для работы предлагается два параллельных направления обсуждения событий.
Первое направление. Дом. (Поднаправления)
А) Текущее — разработка жилого дома с возможностями его преобразования в процессе эксплуатации на основе использования производства передовых технологий сборного железобетона.
Б) Перспективное — эволюция проектов жилых домов с опережающим социальным развитием, с повышенным архитектурным комфортом проживания, которые собой станут держать верхнюю ценовую планку и понижать рыночную стоимость муниципального жилья (предпочтительное направление).
В) Наметить другое направление развития жилища — комфортного в биологическом отношении, наперёд перекрывающего социальные требования развития жилища, не требующего в дальнейшем планировочных изменений, не требующего в будущем демонтажа по социальным требованиям.
Г) Рассмотрение и разработка других конструктивных схем зданий с облегчёнными, упрощёнными и дешёвыми видами монтажа и демонтажа.
Д) Иные предложения.
Второе направление. Микрорайон-район. Разработка селитебной территории, в которой заложен механизм и условия ротации социально стареющих типов жилья в пределах микрорайона, района.

Задача круглого стола: наметить меры и требования, которые следует заложить в задание разработки нового генерального плана города Москва; признать, что участие в формировании задания на разработку генерального плана Москвы — прерогатива Думы, как законодательной власти, что будет являться олицетворением на практике конституционной основы разделения властей.
Существующие комиссии: по градостроительной, государственной собственности и землепользованию, а также по городскому хозяйству и жилищной политике – по отношению к генеральному плану Москвы, занимаются второстепенными и третьестепенными вопросами. Их деятельность: уточнение следствий, а не стратегические проблемы, они отвлекаются на большое количество конкретных задач. Организовать в Думе для этих целей новую комиссию по формированию задания на проектирование генерального плана Москвы.

Вячеслав Гузиков

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>